フリーレントの交渉次第でオフィス移転費用は大幅に抑えられる！

オフィスを賢く借りるなら、フリーレントを利用しない手はありません。

もし「フリーレント」と書いていなくても、交渉次第でつけられる可能性がありますから諦めないでください。

少しでも賃料が節約できればオフィスの移転費用も抑えることができますよね。

フリーレントは本当にお得になるのか、交渉はどのようにしたら良いのかということについてお話しします。

オフィスが大きいほど移転の費用がかかりますから、少しでも押さえたいと思っている方はぜひ参考にしてください。

フリーレントとは一定期間賃料が無料になること

フリーレントとはその名の通り、オフィスの賃料が一定期間無料になることです。

オフィスを移転する際、旧オフィスと新オフィス、両方の賃料を支払う期間がどうしても出てきます。

フリーレントの期間があれば、借主は旧オフィスの賃料だけを払えば済むので大幅なコストカットに。

貸主は入居者が見つかりやすくなるという、双方にメリットのあるシステムなのです。

今はどこも不景気で、賃料を下げないと入居者がなかなか決まらないとビルのオーナーは悩んでいますが、フリーレントを提案すれば、家賃を下げることなく入居者を確保しやすくなるわけです。

フリーレントの期間は様々

フリーレントはどのくらいの期間賃料が無料になるのか、それはケースバイケースです。

だいたい3ヶ月くらいのところが多いのですが、中には6ヶ月〜12ヶ月などという期間が設定される場合もあります。

ただ、期間が長いからと安心しないでください。

後ほど、フリーレントで気をつけるべきことについてもお話ししますが、期間を長くしてもオーナーが損をしないような仕組みになっているわけですから、安易に飛びつくのは危険です。

フリーレントの相場

期間の目安としては、物件の大きさが一つの基準になります。

• 50坪以下：1〜3ヶ月
• 50坪以上：3〜6ヶ月

というのが相場です。

これは、引越しにかかる期間や解約予告期間を考慮して決められることが多いです。

例えば、オフィスの解約予告期間は6ヶ月が標準といわれていますが、小さなオフィスだと3ヶ月程度のところもあります。

その期間に応じてフリーレントの期間も定められていることが多いようです。

フリーレントを交渉しやすい物件を見つけよう

オフィスの移転費用を少しでも抑えるためにフリーレントを利用したい！と思ったら、交渉しやすい物件を見つけることが大切です。

しかし賃料を無料にするということは、そうでもしないと入居者が見つからないということでもあります。

駅から遠い

大きな駅から近いオフィスは当然人気があります。しかし駅からかなり歩くとなるとなかなか入居者が見つからないわけです。逆にそこが狙い目。

• 徒歩10分以上
• バス利用

などの物件は交渉しやすいでしょう。

築年数が経っている

築年数が15年以上だとか、リノベーション物件は古くて敬遠されがちですね。

ということは、フリーレントになりやすいということです。

空室が多いビル

ビルのオーナーは少しでも多く空室を埋めたいですから、フリーレント の交渉もしやすいです。

しかし、入居してから後悔しないように、なぜ空室が多いのかをきちんと見極める必要があります。

きっと何か不便な理由があるはずなので、その条件で大丈夫かよく検討してください。

ビルの周辺環境が良くない

墓地の裏手にあるとか、あまり人気のない立地だと入居者が見つかりにくいですね。

どの程度の環境なのか、働く人が我慢できる程度なのかをよく考えて交渉しましょう。

1階にある、騒音がうるさい

1階にあるオフィスは道路から覗かれるのが嫌だとか、道路の騒音がうるさいなどの理由で人気がありません。

その分交渉はしやすくなります。

オフィスのフリーレントの交渉のやり方

さて、実際にこの物件がいいなというところが見つかったけれど、もともとフリーレントがついていなかった。

そういう物件であれば、自ら交渉をしていかなくてはいけません。

どのように交渉すればスムーズにいくか、そのコツについてお話ししましょう。

ポイントは、「お互いにとってメリットがある」ということをわかってもらうことです。

フリーレントありと明記されていなくても申し出る

まず、フリーレント付きということが書いていなかったとしても諦めずに申し出るということです。

なかなか借り手がついていなかった物件であればチャンスあり。

契約前のタイミングで交渉開始

タイミングとしては、内覧をした後の契約前の段階がベストです。

契約の直前ということは、大体の入居時期もわかるので、オーナーも交渉に応じてくれる可能性が高いからです。

営業担当の人に、「こちらの物件が非常に気に入ったのですが、フリーレントを○ヶ月つけていただけたらすぐにでも契約したいと思っています」というように伝えます。

そうすれば、営業の人も数ヶ月のフリーレントで契約が決まるなら！と頑張ってくれるでしょう。

あくまでも、丁寧にお願いするということをお忘れなく。営業マンを味方につけるのがポイントです。

移転の時期を明確にする

フリーレントをどのくらいの期間獲得できるか、それは移転の時期によるのです。

フリーレントを6ヶ月つけて欲しいとしましょう。

移転が3ヶ月も先なら、3ヶ月＋6ヶ月＝合計9ヶ月賃料が取れない、ということになりますよね。

それでは応じることができない、となってしまう可能性があります。

ですから、できるだけ長く、有利な条件でフリーレントをつけたいと思うのならば、移転時期を明確にして、「この時期に契約するのでここから○ヶ月」と具体的に交渉しましょう。

すぐに移転できるなら、早い方が有利に話を進められます。

交渉しやすい時期を狙う

フリーレントには交渉しやすい時期というものもあります。

例えば1〜3月や9月というのは引っ越しが多い時期ですから、不動産屋も忙しい時期です。

引っ越す人に事欠かない時期なので、あえてフリーレントの交渉などする必要のない時期ともいえます。

つまり、不動産業界の閑散期を狙えば、いい物件でもフリーレントをつけることができる可能性が高いということです。

もしも狙っている物件が閑散期になっても空いていたら、ここは是非交渉をしてみましょう。

違約金を提示してみる

もし内覧をしてそのオフィスがとても気に入った、長く契約したいという場合には、フリーレントに短期解約違約金をつける、という提案をしてみてもいいでしょう。

もし短期間で解約したら違約金を払います、といえばオーナーも交渉に応じてくれる率が高くなります。

賃料の値上げを提示してみる

多少賃料が割高になったとしても、フリーレントをつけてもらって移転費用を抑えたいという場合には、家賃の値上げを提案するという方法もあります。

フリーレントの交渉をする時に注意してほしいこと

フリーレントの交渉方法についてお話ししてきましたが、フリーレントはよくよく検討しないと損をすることもあるので注意が必要です。

どのような点について注意をすればいいか、そのポイントについてお話しします。

共益費は払う場合が多い

意外と盲点になるところなのですが、フリーレント＝完全無料ではない、ということです。

ただになるのは賃料だけであって、ビルの共益費や光熱費などはかかってきます。

フリーレントにした場合は「共益費相当額」として、別途料金がかかってくることがあるからです。

家賃相場を調べること

フリーレントにしてもオーナーが損をしないようになっているということは、あらかじめ無料分をその後の家賃に上乗せしているケースもあるからです。

ですから、よくよく考えたらトータルで損をしている、ということにもなりかねません。

そうならないようにするには、その近辺の家賃の相場をしっかりと調べ、比較することです。

長すぎるとかえって損することも

フリーレント期間の共益費などを支払うようになっている場合、期間が長すぎるとまだ移転していないのに余計なお金を払うことになります。

期間の設定が適当なのかどうかもよく検討してください。

契約期間をよくチェックすること

契約書に記載されている「契約期間」に、フリーレント期間を含むのかどうか、その確認が必要です。

例えば「初回契約期間中に解約をした場合違約金がかかる」となっていたら、この「契約期間」がいつからかということが問題になるわけです。

契約期間にフリーレント期間を含むかどうかが違約金の発生に関わるからですね。

もしフリーレント期間を「含まない」となっているなら、フリーレント期間が終了してからが本格的な契約期間となるわけで、期間満了までの時間が長くなります。

短期解約の違約金が高くないか

フリーレントをつけるということは、少しでも長く入居してほしいからですが、だからこそ短期解約の違約金が高く設定されている場合も多く見られます。

初回の契約期間でまた移転する可能性があるのなら、違約金の額も含めて損をしないかどうかを検討する必要があるでしょう。

その場合は、あえてフリーレントをつけずに、家賃の減額交渉をした方がお得になるかもしれません。

上手にフリーレントの交渉をして移転費用を節約しよう

フリーレントが付いている物件はそんなにたくさんはないので、狙っている物件についていないかもしれませんが、諦めずに交渉してみてください。

短い期間でもフリーレントにすることができたら、移転費用を少しでも抑えることができます。

タイミングや時期をしっかり見計らって、有利に交渉を進めてください！