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施工・工事に関する知識

A工事、B工事、C工事の違いとは？オフィス移転時は注意して！

オフィスの移転となると、移転先での工事が発生することがあります。その工事には、誰が工事を行うのか、その費用を誰が負担するのかという区分があります。

中身がわからないまま移転作業を進めてしまうと、業者に任せきりになって後々トラブルが起こることもあり得ます。そうならないように、移転担当者は工程の違いを良く知っておく必要があります。

工事区分や費用負担の違いを理解しておけば、不当な額を請求される心配もありません。

A工事、B工事、C工事それぞれの違いを知って、スムーズに工事を進めていきましょう。

A工事、B工事、C工事の違いとは？

A工事、B工事、C工事とは、工事の区分のことです。

誰が業者に発注して、誰が費用を払うのかということをわかりやすく、3つに分けているのです。

表にしてみますと、このようになります。

発注 業者の選定 費用負担
A工事 オーナー オーナー オーナー
B工事 借り主 オーナー 借り主
C工事 借り主 借り主 借り主

テナントとして場所を借りるとなると、その部屋をそのまま使うことができない場合が多いので、何かしらの工事が必要になってきます。

その時に明確な取り決めがないと、これは借り主が使うところだから借り主が費用を負担して工事をするのではないか、いやこれはビル全体に関わる部分だからオーナーの負担ではないかともめてしまいます。

そこで、工事の区分を3つに分けて、誰に権限がある工事なのかを明確にしているのです。

大まかにいうと、

  • A工事：ビルの躯体（くたい）部分、共用施設に関わる部分
  • B工事：借り主側の要望により、オーナーの権限で行う工事。建物全体に関わる部分。
  • C工事：テナント内部の工事など、借り主側が発注して行う工事。

となります。

次の章で、1つずつ詳しく解説します。

対象範囲を確認しよう

契約をする前に、それぞれの工事がどの範囲で行われるのか、対象となる範囲を確認することが大切です。

例えば電気設備一つとっても、それがA工事になるかC工事になるかで費用の負担が違ってくるからです。

また、共用部分である廊下の工事は本来A工事になるはずということを知っていたら、「あれ、なぜB工事に含まれているんだろう？」と見積がおかしいということに気づくこともできます。

1つ1つ、この工事はどの区分になるのか？ということをきちんと確認してください。

原状回復の際にも必要になる区分

テナントを借りる際には、原状回復義務がある場合がほとんどでしょう。

オフィスを出る際には、入る前と同じ状態に戻す必要がありますよね。ではどこまでが借り主の責任になるかというと、基本的にはオフィス内部の修繕のみになるはずです。

外壁がはがれたり、共用のトイレの水が出なくなったりしても、借り主が負担して修繕することはないでしょう。

つまり、原状回復工事をする際の費用負担や責任がどちらにあるかということを明確にするのも、この工事区分が関わっているのです。

基本的にはB工事、C工事で変更をした部分は現状を回復して返します。

A工事はオーナーが全て負担する工事

A工事はビルの建物本体に関わる工事です。

業者の選定から発注、費用の負担まですべてオーナー側の責任で行います。

  • ビルの外装、外壁
  • 屋上
  • 共用のトイレ
  • エレベーター
  • 階段
  • 消防設備
  • 排水設備

などが含まれます。

建物全体の資産価値を保つための工事なので、すべてオーナー負担なのです。

テナント側にはあまり関係がない工事

通路やガス、水道の設備などの工事になるので、入居するオフィス側には直接関わり合いのない工事がほとんどです。

気になるところはすぐに申し入れを

ただし、建物の共有部分で気になるところがあれば、すぐに申し入れをして「A工事」として工事をしてもらった方がいいでしょう。

また、仮に問題のある部分がオフィス内の専有部分であったとしても、オーナーがA工事として認めれば、費用の負担なしで工事をしてもらえます。

ですから問題を感じる点があれば、早めに交渉することをおすすめします。

B工事は借り主が要望を出すが工事の権限はオーナー

B工事というのが少々厄介な工事です。工事の要望を出し、費用を負担するのは借り主側なんですね。

しかし、工事をする箇所がビル本体に関わる部分となると、業者を指定するのはオーナーになります。これがB工事です。

  • 空調設備
  • 排水、排気
  • 防水設備
  • 分電盤

などの工事がこれに含まれます。

ビル全体に関わる部分もある工事

一応専有部分に備えつけられている設備ではあるものの、ビル全体に関わりがあると判断されるとB工事になることが多いんですね。

その部分を工事することでビル全体の安全性に関わるとなれば、オーナー側の責任で工事を行うということです。

しかしオフィスの区画内の工事であるため、費用の負担は借り主側になるのです。

費用がかさむ場合もある

B工事の費用負担は借り主です。しかし、実際に工事を行う業者を選定する権限があるのはオーナーです。

オーナーとすれば自分が費用を負担するわけではないので、業者にかけあって費用を安くする必要性がありません。

いわれるままに工事をしたとしても自分は損をしないので、要望をそのまま伝え、言い値で工事をすることもあります。

ですから気をつけないと、通常よりも高い工事費がかかることもあるのです。

値下げ交渉をしてみる

少しでも費用を抑えるためには、できればA工事にできないかとオーナーと交渉してみてください。

A工事となれば費用負担が変わってきますから、オーナー側だって少しでも安くしようと考えるでしょう。

もしくは、C工事を発注する業者に見積を出してみます。

同じ工程で工事をしたならばこのくらいの価格になるはずだと業者と交渉することで、工事費を下げられるかもしれません。

C工事は店舗やオフィスの内装工事

C工事はオフィス内部の工事になりますから、業者の選定から費用まで、全て借り主側の責任で行います。

もちろん借りている場所なのでオーナーの承認は必要ですが、業者の選定は自分でできるので、交渉次第で工事費を安く押さえることが出来ます。
  • クロスの張替え
  • インターネットの配線工事
  • 照明器具
  • 電話工事

など、基本的には原状回復できる部分の工事だと理解しておけばいいでしょう。

所有権は入居者にある

工事をしてもビル全体に影響を与えないオフィス内部の内装工事なので、所有権は全て借り主側にあります。

入居者が業者を選定できるのが最大のメリット

C工事の最大のメリットは、業者の選定が自分できることです。

複数の業者の相見積を取って金額を比較できるので、工事費をできるだけ安く押さえることができます。

また、オーナーなどを間に挟まずに業者と直接交渉できるので、話もスムーズに進みます。

C工事の割り当てが多いと費用が安く抑えられる

どの部分がどの工事区分に当たるのかはビルによって違います。

ですから、全体的にC工事の割り当てが多いと、費用を比較的安く押さえることが出来ます。

A工事の費用を知っておくことも大事

ではA工事は自分の負担ではないから関係ない、考えなくてもいいのかというと、決してそうではありません。

たしかに費用を負担しているのはオーナーですが、その費用はビルに入居している人たちの賃料から出ているわけです。

ということは、間接的に自分たちが払っているのと同じことになるので、A工事の費用がかさめばそれが賃料に反映されてくるということになります。

ですから、今直接費用を払っていなくても、A工事の内容や費用が妥当なのかということについては注意を払っておいた方が良いでしょう。

知らないでは済まされない、A工事、B工事、C工事の違い

オフィスの移転工事など経験したことのない人がほとんどだと思います。

だからといって、知らないでは担当者として済まされない場合があるということを覚えておいた方がいいでしょう。

工事の区分をしっかり理解しておけば、いわれるがままに工事が進められて法外な費用を払ってしまうという心配もありません。

初めて聞いた言葉かもしれませんが、「どの部分は誰が負担すべきなのか」という観点で考えて契約交渉をしていけば大丈夫です。

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