賃貸オフィスの更新料は払うべき？契約時に気をつけたい更新期間

賃貸オフィスの契約更新時に支払うのが更新料ですが、敷金も払っているのに更新料は支払うべきなのか、そもそも更新料とはどのようなものなのか改めておさらいしておきましょう。

契約するときに細かいところまで見ておかないと、更新時に法外な更新料を請求されて困ってしまうということもあるかもしれません。

賃貸オフィスの更新期間はどうなっているのか、更新料は払う必要があるのか、賃貸物件の更新で注意すべきポイントについてまとめました。

オフィスの更新料とはそもそも払うべきなのか

まず、更新料というものの性質を知っておきましょう。更新料とは契約が一旦終了して次の契約期間に入るときに支払っているものですが、そもそも払う必要があるのでしょうか

結論から言いますと、更新料は法律によって払うべきものと決められている費用ではありません。

ではなぜ払うのか、

• 貸主の利益にするため
• 借主と貸主の信頼関係の証として

こんな理由で更新料を決めている貸主が多いようです。

更新料の契約は違反じゃないの？

支払う必要がないのに払わされているなら、更新料自体が違反なのでは？と思う人もいるかもしれません。

裁判所の判例を見てみましょう。2011年7月の最高裁判決では、

• 更新料が契約書に明記されていること
• 借主と貸主が同意していること
• 更新料が高額でないこと

この条件が整っていれば消費者契約法には違反しないという判断を下しています。

例えば、賃料が10万円なのに更新料が100万円などという額は法外だと訴えることができるかもしれませんが、契約書にどう書かれているのかということが問題になってきます。

そもそもオフィスの賃貸契約は一般の賃貸物件とは違い消費者契約には該当しないため、契約書に更新料の規定があっても違法ではありません。

更新料は1ヶ月分が多い

更新料の額ですが、一般的には賃料1ヶ月分という額が多いようですね。ただ、ここもどう書いてあるのか、契約書をしっかり見ておく必要があります。

更新料に関して契約書がどうなっているかを確認する

更新料自体は違反ではない、ではいくら払うのかということになるとやはり大事なのが契約書ということになります。

更新料を払う義務が生じるのは、契約書に明記されている場合だけですので、契約書に書いていないならば支払いを拒否することも可能なわけです。

もしどうしても支払いたくない、少しでも減額してほしいと思うのならば、契約交渉の時にしっかり話し合わなくてはいけないでしょう。一度サインしてしまえば、基本的には断れません。

書いてあることに気づかなかったとか、知らなかったと言っても契約書にあれば支払い義務が生じます。更新料に関する規定がどうなっているのかをよく読んでください。

更新料は値上がりすることがある

更新料は賃料の1ヶ月分とはいっても、それは世間の相場というだけで金額は契約書次第です。

ここで大事なのは、賃料に関する規定です。

ですから、賃料についてどのような規定になっているかということも合わせて確認しておく必要があるのです。

「その都度協議する」というような曖昧な記述ではなく、「2年ごとに賃料を10％増額する」というような客観的な表現になっていることを確認してください。

更新のタイミングで契約内容を見直すことも可能

契約については、契約時だけでなく更新時に見直すことは可能です。注意すべきは、自動更新の設定です。

ですから、せっかく契約内容を見直すことができる更新時期に何の交渉もせずに済ませてしまっている会社も少なくありません。

賃料や更新料については更新の時期に申し出て見直すことが可能ですので、条件について協議したい点があればオーナーに申し出て交渉しましょう。

オフィスの更新期間についての注意ポイント

通常オフィスの賃貸期間は2年契約となっていることが多いです。特段の申し出がない限り更新されるようになっています。

ただし、オフィスの賃貸契約には、

• 普通借家契約
• 定期借家契約

というものがあり、どちらの契約になっているかによって更新できるかどうかが決まります。

普通借家契約

普通借家契約は、原則としてオーナー側からの更新拒絶はできません。特別何かない限り、更新が義務付けられている契約の方法です。

更新の方法には3つあります。

法定更新

たとえオーナーからの更新拒絶の通知があった場合でも、それに正当な事由がない場合には更新をすることができます。

合意更新

借主、もしくは貸主から契約条件の変更の申し出があって、双方がそれに合意をして更新することを合意更新と言います。

自動更新

契約満了を迎えても、特にどちらからの申し出もなくそのまま契約を継続します。自動更新は法律用語ではなくて慣例的に使われている言葉であり、自動更新も法律的には法定更新にあたります。

事前に申し出ない限り自動更新される

一般的には契約満了の数ヶ月前にはオーナーから更新するかどうかの通知がされます。管理会社が代わって手続きすることが多いでしょう。

オーナー側から契約を更新しない旨の通知をすることは可能ですが、それ相当の正当な事由が必要になります。

定期借家契約には更新という概念がない

定期借家契約には更新がありません。というのも、契約期間が満了すると同時に契約が終了するからです。

ビルを数年後に立て替えすることが決まっていて、それまでの期間、賃貸契約するといったような場合が多いです。

もしくは、更新時の賃料の増額（または減額）交渉のトラブルを避けるために、最初から更新しない前提で契約しようというオーナーもいます。

再契約となると、更新料ではないですが「再契約料」という名目でお金がかかることが多いです。

再契約できない場合には退去となりますが、契約書に原状回復義務が明記されていれば、立て替えするビルだとしても元に戻して返さなくてはいけません。

普通借家契約だと思っていたら定期借家契約だった、なんてことがないように注意してください。

中途解約のルールも知っておこう

普通借家契約は借主の都合で契約期間の途中で解約することは可能ですが、定期借家契約は原則として中途解約はできません。

たとえその物件から出たいと思っていても、原則として契約満了までは借りていなくてはいけないことになります。

契約するときに特約を結んでいるか、

• 病気
• 親の介護

など、やむを得ないと認められる事情があれば中途解約ができる場合もありますが、原則としてできないので注意が必要です。

借りる時にしっかり納得して契約することが大事！

更新料や更新期間については、「契約書ありき」ということです。よく読んでいなかったとか知らなかったといっても通用しません。

更新料は法的に支払う義務のあるお金ではないので、少しでも減らしたいと思うなら契約時、または更新時にしっかりと交渉していくことが大切です。

お互いに納得して、気持ちの良い関係を築けるように、契約書は隅々までしっかり読んでくださいね！