オフィス物件を選ぶ優先順位。いい物件を見つけるための条件は？

オフィス物件を選ぼうとすると、広さはもちろん、立地や外観など様々な条件が気になります。

しかし全ての条件を兼ね備えた物件を見つけるのは難しいものです。あれもこれもと考えてしまうといつまでたっても決まりません。

そこで、オフィス物件を選ぶときには条件に優先順位をつけていくことが大切なのです。

賃料をできるだけ抑えたいから少しくらい不便なところでもいいのか、多少賃料が高くても見栄えがする綺麗なオフィスがいいのか、何を優先するかによって選びかたが変わってきます。

そこで今回は、オフィス物件を選ぶ時の優先順位のつけ方についてお話しします。

オフィス物件を選ぶときの優先順位のつけ方

オフィス物件を選ぶ条件は、それこそ無数にあります。あれもこれも叶えたいですが、それは難しいもの。

そこで、どのように条件を絞っていくのか、優先順位をつけていくのかを考えましょう。

企業として絶対に外せない条件を考える

従業員の満足度などももちろん大事なのですが、まずは企業として事業を行う上で外せない条件を一番に考えます。

得意先との関係を考えると、自由に場所を選べないということも出てくるでしょう。

会社の規模が大きくなるほど、自分たちの条件だけでは決められないかもしれません。

事業によっては自治体の許認可などもあり、遠くへの移転が難しいこともあるでしょう。

交通アクセス

オフィスの形態として、

• こちらから取引先に出向くことが多いのか
• 顧客に来てもらうことが多いのか

それによっても場所選びの方法が変わってきます。

会社へのアクセスを考える上で「誰を主体にするのか」ということを考えると、場所の選択肢が狭まってくるのではないでしょうか。

ビルの外観が企業のイメージと合っているか

ビルのイメージはそのまま企業のイメージになることが多いので、ビルの外観は非常に大事です。

• 建物のイメージ
• エントランスのデザイン

など、出入りする人が目にする部分が自社のイメージと合っているか、よくよく見極めたいところです。

企業イメージと立地の関係を考える

ビルのイメージと同時に大事なのが立地です。

事業ベースで考えた時に選べる範囲は決まってきますが、その中でも企業のイメージと合っているエリアを選びたいものです。

例えば世間一般のイメージとして、

• 弁護士事務所、税理士事務所など硬い仕事：九段下、麹町など
• デザイン事務所：青山、表参道
• IT関係事務所：渋谷、青山

なんとなく、このようなイメージがないでしょうか。

日本はいまだに、オフィスがある場所でその企業の価値を図るようなところがあるので、立地選びは重要なのです。

また、立地の良さは従業員の採用にも関わる重要な要素なので、企業イメージをアップさせるようなエリアを選びたいものです。

駅からの距離

駅からの距離は非常に大事ですね。従業員の通勤時間に関わる部分ですし、顧客が来る場合もあまりに遠いと不便です。

周辺の環境

オフィス内の環境のみならず、周辺環境はとても大事です。

• ランチをする場所はあるか
• 銀行やコンビニなどがあるか
• いかがわしい店がないか
• 大きな道路があってうるさくないか

仕事に影響するような要素がないか、従業員が快適に過ごせるかどうか、駅から会社に至る道も要チェックです。

必要なスペースが確保できるか

今の従業員の人数だけでなく、少し先のことも考えておく必要があります。

現在の人数で考えるのは最低限必要なスペースですが、今後増えるかもしれないと思うのなら少し余裕が欲しいところです。

1人あたり1.5〜2坪は必要だといわれていますので、従業員数×坪数で考えましょう。

また、

• ミーティングスペース
• リフレッシュスペース

など、今のオフィスには欠かせないスペースの確保も必要です。

通信環境がどうなっているか

オフィスの場所によっては、電波の状況が良くないことも考えられます。

今やパソコン無しの仕事は考えられませんし、通信環境がどうなっているのかということは必ず確認しておきたいポイントの一つです。

オフィスの設備によって通信制限などがあると困りますので、インターネットの使用に支障がないかどうかを確認しましょう。

社員のニーズから考える

実際に働く人たちの声はとても重要です。

移転を計画する人たちだけで考えるのではなく、従業員が今のオフィスにどんな不満を持っているか、どのようなことを望んでいるのかということをよくヒアリングし、ニーズを拾い上げましょう。

特にトイレは重要です。女性は化粧直しの場所としてもトイレを使うので、清潔感があることが求められます。

男性と共用なんてのはもってのほかですので、綺麗で清潔感のあるトイレかどうかなど、女性目線を取り入れることは非常に重要です。

全てを叶えることはできないにしても、どのようなニーズがあるのかを事前にしっかり聞いて、そこからオフィスの条件を考えるということも大事なことです。

セキュリティ面も重視

多少賃料が高くてもセキュリティがしっかりしているビルだと安心して仕事ができます。

今は個人情報の管理にも非常に厳格なものが求められていますし、企業秘密などが漏洩しないようにするためにも、管理がしっかりしていて、不特定多数が勝手に出入りしないようなビルが望ましいでしょう。

入退館がどうなっているか

ビルの入退館システムがどうなっているのか、仕事の内容によっては出入りの方法が重要になることもあります。

営業時間外に業者が出入りするとか、土日でもお客様が来ることがある場合など、来客用の通用口がわかりやすくなっているビルがいいでしょう。

そうしないと、誰かが来た時にどこから入ればいいのかわからずに困ってしまうからです。

そのオフィスで、優秀な人材を確保できるか

先ほど、ビルの外観が企業イメージとあっているか、というお話をしました。

これは、人材の確保と密接な関係があるからです。

初めてオフィスを訪れる人は、ビルのイメージで企業を判断することもあります。

古いビルに入っているオフィスよりも、真新しいビルに入っているオシャレなオフィスの方がどうしても魅力的に映るでしょう。

優秀な人材を確保するためには、仕事の内容や雇用条件ももちろん大事なのですが、イメージも同じくらい大事です。

• ビルの外観が素敵
• エントランスが入りやすい
• オフィスが明るい雰囲気

予算内に収まるか

絶対に外せない条件を踏まえた上で、それが予算内に収まるかということは非常に重要ですね。

もしも収まらない場合は、どこを諦めるのかを考えます。

• 賃料がかかるならもう少し駅から離れたエリアも検討する
• 内装をシンプルにする
• 引っ越し代の節約に移転時期を検討する

条件と予算が噛み合うのはどこか、ここからが本当の検討かもしれません。

オフィス物件を選ぶ時にチェックすべきこと

オフィス物件を選ぶときの条件の絞り方についてはお分りいただけたと思います。大体の条件が絞れてきたら、物件の条件をさらに細かくチェックしていきましょう。

移転時期

移転するには今の物件の契約を解除しなければいけないですし、業務に影響のない時期を選ぶ必要があります。

希望する時期に移転できるかどうかということは非常に重要なので、物件を探すときには「いつ入れるのか」ということを確認しましょう。

オフィスのレイアウトを自由に変えられるか

人が増えてレイアウトを変えたいと思ったときに、自由に変えることができるのか、内装など好きに変更ができるのか、というところも確認しておきたいところです。

他のテナントの状況もチェック

ようやくいい物件が見つかった！と思ったら、競合他社がいた、なんてことにならないように、他にどんなテナントが入っているのかは要チェックです。

また、評判の悪いテナントが入っていないかも確認したいですね。関係ないと思ってはいけません。

空室が多くないか

良いビルに思えたけれど、やたらと空室がある。そんな時は要注意です。

ゴミ置場はあるか

ゴミ置場がどうなっているかも確認しましょう。

いつでも出せるようになっていれば便利ですが、ゴミ置場がないと、業者の回収の日まで自社でゴミを保管しておかなくてはならず、面倒です。

業者に回収してもらうために分かりやす場所を確保できないなら、そのビルはちょっと使い勝手が悪いかもしれません。

どれでもいい、では不動産会社も困ってしまう

あれこれ条件が出過ぎて決めれない、予算はこのくらいで収まればいいから適当に、というのが一番いけません。

不動産会社でも決めかねてしまうので、今回ご紹介したような条件をまずピックアップして、その中で順位をつけていきます。

そして上位のいくつかを「絶対に外せない条件」として探してもらうと、理想に近い物件を絞っていくことができるでしょう。

どれが一番優先順位が高いのか、業態によって考えることが大事

どんな物件が理想的なのか、それは業態によって全く違ってきます。駅からの利便性よりも賃料などのコストが何より大事ということもあるでしょうし、多少高くてもイメージ重視のこともあると思います。

企業によって優先順位は変わってくるので、自社にとって一番何が大事なのかということを考えてみてください。